השקעות נדל"ן בישראל הן השקעות נחשקות במיוחד, אשר רוב האנשים נמנעים מהם מאחר והן דורשות הון ראשוני משמעותי. כתוצאה מכך, ישראלים רבים בוחנים את האפשרות להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה, ורוכשים דירות ושטחי מסחר באירופה, ובארצות הברית.
השקעות נדל"ן בארצות הברית דורשות הבנה של החקיקה האמריקאית. במאמר זה נדבר על הצד המשפטי שלהן.
מדוע יש מיסוי מיוחד על רווחי השקעות נדל"ן בארצות הברית?
השקעות נדל"ן בארה"ב מאפשרות לישראלים רבים גישה לשוק עצום ומתפתח, ולהזדמנויות חסרות תקדים לרכישת יחידות דיור ושטחי מסחר. הרכישה של נכסים בארצות הברית היא פעמים רבות זולה בהרבה לעומת נכסים מקבילים בישראל, בין השאר בגלל המחירים הזולים של הקרקע שקיימת בשפע, ובשל השימוש בטכנולוגיות לבנייה מהירה ויעילה.
הרווחים מהשקעת הנדל"ן בארצות הברית יכולים להגיע בשל תשלום של סכום חודשי קבוע על שכירות, או על מכירת הנכס לאחר מספר שנים ברווח. מדינת ישראל גובה מס על השקעות מסוג זה, באופן דומה להשקעה בשוק המניות העולמי.
בעוד שהשקעה במניות ישראליות אינה חייבת במס, השקעות במניות במדינות זרות תחייב את המשקיע במס מיוחד על הרווחים. חקיקה דומה קיימת בהשקעות בתחום הנדל"ן, והיא נועדה לעודד אנשים להשקיע את כספם בתוך מדינת ישראל.
הרשויות האמריקאיות חוקרות את מקור סכום הכסף המושקע
אחד מהלקחים של הרשויות האמריקאיות לאחר 11 בספטמבר והתחלת המלחמה בטרור, הוא לבצע פיקוח הדוק על מקור הכסף שמושקע בתוך ארצות הברית ויוצא ממנה.
מאחר ורכישת נכסי נדל"ן יכולה להיות כיסוי לצורך הלבנת כספים שישמשו למטרות הנוגדות את האינטרסים האמריקאים, הרשויות בודקות היטב מהו מקור הכסף המושקע. חקירה זו תוביל אותן פעמים רבות לגלות קשרים לארגוני פשיעה חובקי עולם, ולארגוני טרור.
עבור האדם הפרטי המשקיע סכום כסף משמעותי בנדל"ן אמריקאי, עליו לדעת שחלק מתנאי העברת הכסף מחשבון הבנק הישראלי אל זה האמריקאי, הוא חקירה מדוקדקת על מקורות הנכסים שלו, ובחינת הלגיטימיות של סכומי הכסף המצויים בחשבון. בכל מקרה של אי התאמה, העסקה תיחסם, והחקירה תהפוך למשמעותית בהרבה.
יש להפעיל עורך דין מומחה בתחום לבחינת חוזה הרכישה
חוזה הרכישה של הנכס בארצות הברית הוא חלק קריטי מההסכם. חלק ממוכרי הנדל"ן בארצות הברית מנצלים את חוסר הידע של ישראלים בנוגע לתקנות השונות, ומוכרים להם נכסים חסרי תועלת לחלוטין.
כך למשל, עלול להיות סעיף בחוזה אשר סותר את התקנות המקומיות או המחוזיות, כמו אפשרות להרחבה לשטחי הגינה, ולכן אין לו כל משמעות פרקטית למרות שמבחינת המשקיע יש לו חשיבות לערך הדירה. חשוב מאוד שאת החוזה שאתם שוקלים לחתום עם בעל הנכס הקודם, תפנו לעורך דין בעל מומחיות בשוק הנדל"ן בארה"ב, אשר ליווה כבר עשרות עסקאות, ומכיר את השוק באופן אינטימי.
